極品房東阿姨的套房-第一集

哈囉各位看官們，繼上個單元「那些年我們一起看的房子」落幕後(對，我都寫了三集了捏~)，緊接著就是要進入新單元「極品房東阿姨的套房」了，阿不是，我是說，來了解一下以房東的角度切入租屋市場，怎麼看待仲介、房客和報酬率的事兒。

只是可惜不能邀請到台灣的極品房東阿姨(阿翰?)，我們這裡只有剛開始當包租公、婆沒幾年的台灣新鮮黃東啦~今天邀請到的是一個純投資、本身不住在越南、在越南房子的一切都由仲介打理的包租公，我們簡稱他JJ。JJ對各國租客經歷不少，至於他有甚麼樣的教戰心得，我們就一起來看看吧!

我們會先簡單介紹房東的背景，之後的內容以問答方式呈現，一問一答，簡單明瞭。

房東背景

性別：男性

年齡：40歲

家庭：已婚，育有一女。

工作或在越南生活的理由：我並未在越南當地生活或外派工作，目前單純將胡志明市房地產作為國際資產配置及財務投資的一部分。

小編OS：「國際資產配置」好fancy的字眼，我要學起來。

投資物件所在地：

Project A：胡志明市第1郡，社區名Golden River，2房(面積68.2m2)。2018年4月驗屋交屋、9月裝潢後，初期與當地物業管理公司合作旅遊短租模式。但因收益及維護管理不如預期，加上租約我還是傾向長租為佳，因此2019年6月後改委託國際物管公司做管理，年租租金約在USD 1200/月(含管理費，不含稅、不含水電)，2020年後開始，受疫情影響，胡志明市外籍、外派人士大量減少，因此租金下調至USD 950/月。

小編：影響不少!

Project B：胡志明市第2郡，社區名Gateway Thao Dien，2房(面積91.2m2)。2018年5月驗屋交屋、10月裝潢後，委託國際物管公司管理，本人自行與各家當地仲介合作尋找租客，初期年租租金約USD 1300/月(含管理費，不含稅、不含水電)，2021年開始，受疫情影響，租金下調至USD 1050/月。

1. 你當包租公/婆的資歷多久了呢?

JJ：開始收租是自2018年下半年交屋後開始，約2年多，新手上路拉。

2. 你的房子有帶家具家電嗎?決定要/不要帶家具家電的理由是?

JJ：我的房子都包含完整的家電(電視、冰箱、洗脫烘衣機)及傢俱(沙發、床架床墊、床邊櫃、地毯)，由於交屋時已為精裝修狀態，因此僅稍作裝潢。當初因國際物管公司建議，若鎖定國際外派人士/家庭，提供完整傢俱家電比較容易吸引優質客戶並可提高租金。

3. 第一次當包租公/婆前有做功課嗎?有去問有經驗的前輩怎麼跟仲介和房客交涉嗎? 學到甚麼?

JJ：有做過許多功課，並諮詢有經驗的朋友，但因跨國租賃較為複雜，有跨國租賃相關經驗者相對少，因此大部分建議來自當時合作的國際地產公司顧問。

4. 大部分房子都是怎麼找到客人的?

JJ：部分來自合作的物業管理公司業務推薦，但大部分是自行與各家當地仲介/物業管理公司合作，採取開放式合作模式，提供1個月傭金/1年租約或1.5個月傭金/2年租約引介優質租客。

小編備註：所以如果客人是仲介介紹的，房東一年實收是11個月的租金，1個月的租金要付給仲介呀~

5. 簡單介紹一下你目前的房客?國籍、租約多久?

JJ： Golden River最近的租客為泰國能源公司Benpu的外派經理人，但因2021下半年胡志明市疫情大爆發，公司要求返國，因此8月提前解約，租期僅半年。Gateway Thao Dien目前租客為烏克蘭籍男性，租約自2021年2月開始，租期2.5年。

6. 你會設定租客的條件嗎?例如有的人不喜歡抽菸的、養寵物的、或是有小孩的、或是國籍(因為越南很國際化)，甚麼樣的租客你不要；又甚麼樣的租客你喜歡，為什麼?

JJ：這三年與各家仲介講好，我的租客條件有三：

(1)拒絕會抽菸的租客

(2)拒絕養寵物的租客

(3)歡迎各國籍人士，但拒絕某強國籍人士

小編XDDD，到底是多惹人厭，常常聽到這國上榜。

JJ：根據過去尋找租客及出租經驗，歐美人士(經歷過法國、烏克蘭及哥倫比亞)普遍較守法及遵守合約精神，東南亞籍人士(經歷過馬來西亞及泰國)則相對要求多，且生活習慣較不佳。因個人過去經驗，租客我偏好穩定的外派家庭(歡迎有小孩的家庭，通常為了就學，租約會較穩定)或高階外派人士，國籍則偏好日籍、其次為歐美人士。但曾有德國大使館外派員工詢問承租GR，儘管工作穩定、租金較高且有長期居留打算，但在告知有抽菸習慣後，還是忍痛放棄此優質租客。

小編補充：為什麼高階外派人士通常比較好?不是因為高階人士=衛生習慣好，而是通常CEO家裡都會有阿桑拉，有阿桑在整潔有保證!